房地产乱象治本

臧否新政

面对今年两会代表委员对高房价的一片声讨，继4月14日国务院常务会议提出用差别化信贷、税收和土地政策为房地产市场退烧的新“国四条”之后，4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对新“国四条”做了进一步细化。如何评价地产新政的效果呢？

——以成交量大幅下降为代价

根据国家统计局7月12日公布的2010年上半年房地产市场运行情况，房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%。其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%。上半年,商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,主要是因为前四个月的高速增长，而进入5月后，销售面积大幅度下降，6月继续延续下降态势，使上半年增幅比1月-5月回落7.1个百分点。尤其是在一线城市，北京市在1月-6月平均月销售住宅套数是95套，和2008年持平，比2006年、2007年、2009年都低。而上海1-6月的成交量比去年同期下降了50%，大大低于2006年、2007年的成交量；深圳的降幅更大，比去年同期下降了70%。国家发改委、统计局公布的数据显示，5月商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%，照此推算，6月商品房销售面积同比已出现了超过10﹪的降幅。目前一半的售楼部已临近关门歇业，新开工面积锐减的趋势已现。

与此同时，房屋销售价格同比继续上涨，尽管涨幅回落。2010年6月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%。这说明，新政所希望达到的房价回落并不明显。

以上数据表明：除了成交量显著下降，房地产新政究竟会带来什么变化，还需要几个月的滞后才能传导到基本数据面。但有一点可以肯定，按照目前各种数据表现的趋势来看，无论是要稳住房价还是要实现房价的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降为代价。

——各方心理预期出乎决策者所愿

地产开发商的心理预期：再严厉的调控政策都是应急性的，政府并不希望房价大幅度下降，只希望不涨那么快，只要坚持不降价，让交易量不断走低，拖累银行、拖累宏观经济，最后扛不住的不是开发商，而是政府和商品房的刚性需求者，间歇式的井喷一定会到来。

炒房者的心理预期：因为土地稀缺，政策调控没有改变房地产供不应求的基本格局，而调控的直接作用就是压低交易量，这样反而使买盘在暗中集聚能量。所以，炒房者的要诀就是：政策收紧时不要出货，而在市场价格僵持到点时一定要抢在刚性需求者之前抄底补仓，这就是以不变应万变的赢家秘笈。

中低收入缺房户的心理预期：因为中低收入者群体太大，抽中保障性住房的签比考大学还难得多，因此，保障房是根本靠不住的。在新政中，只有房产税让他们感到鼓舞，但房产税的推出遥遥无期。

地方政府的心理预期：如果没有中央的强烈调控意图，大多数地方政府都没有阻止房价上涨的意愿，因为房价的上涨也带动了土地收入的增长，地方政府是直接受益者。地方政府不会大量兴建保障房将红火的商品房市场淹没掉，保障房的供应量以不影响土地出让收入化为限。这表明地方政府不可能成为楼市新政的积极支持者。

上下游产业的心理预期：随着房地产调控、人民币汇率改革、热轧等钢材出口退税调整等一系列宏观政策的相继出台，国内钢铁市场从年初的“开门红”快速走入低迷态势。已经出现了连续11周的价格下跌，国内钢企大面积亏损，亏损面已经由中小企业蔓延到大型钢企。业内普遍认为，随着国际贸易摩擦愈演愈烈、国家对“两高一资”产品出口政策收紧，钢材出口难度将越来越大。如果房地产的开工量出现明显下滑，对钢铁企业来说就是雪上加霜。因此，国内钢企都把希望寄托在房地产调控政策早早结束。

——如何评价地产新政？

新政看似严厉，但是目标模糊，没有针对房地产乱象的根源采取治本之策，因此，必然造成社会各层面对它的解读、判断和反应基本上都是消极的。而面对从地方政府到开发商、炒房者、金融系统、上下游企业的消极执行和集体抵抗，楼市新政很难顺利执行下去。

新政广泛树敌，却没有建立起自己的基本队伍和统一战线。作为房地产调控政策最重要的支持者的广大中低收入群体，并没有从新政中明确看到希望，防止房价过快上涨的目标对他们没有任何意义，保障性住房对大多数人来说是可望不可及的。

新政的软肋是高成本、低效率：为了限制投机，不得不付出交易量急剧萎缩从而伤及上下游产业的代价。因此，新政从一开始就面临着巨大的不确定性和半途而废的命运，如果硬着头皮坚持下去，不但群众的居住问题仍然解决不了，还会把国民经济拖累到危险的境地。

我们认为，中央政府调控房地产的主观愿望和大方向是完全正确的，它代表了最广大人民群众的根本利益，是国民经济走上可持续发展道路的希望，必须坚定不移而不能半途而废。但是，必须针对房地产市场乱象的根源设计出治本之策。

致乱根源

中国房地产业的乱象根源，要从供给和需求两方面深入解析。

——垄断性供给市场

首先，政府垄断了土地的供给。有关法律法规和政策规定，兴建商品房必须使用国有建设用地，而国有建设用地只有通过招、拍、挂的形式才能获得其使用权。这样，政府就成了住宅用地的垄断供给者。

如果土地市场的供给方是竞争性的，诸多供给者之间的竞争，通常会使土地的均衡价格确定在出让价格与土地成本相等的水平。但是，当地方政府成为城市土地市场垄断的供给者时，地方政府会根据垄断化的的原则来确定土地的供给量，从而相应地确定土地的出让价格，这就必然导致较高的土地价格和较高的经济利润。

其次，房地产开发商囤地。目前十大地产商土地储备超过3亿平方米，可供各自开发七八年，甚至超过10年。我们根据公开数据测算，1998年-2008年用于房地产开发的土地，目前估计仍有近40%囤积在开发商手中。

再次，央企进入房地产市场炒地，十有八九的地王是由央企制造的。这些超大央企仗着资本优势，不计成本拿地，制造“地王”导致地价大幅拉升，从而造成未来的商品房价格被悬在高位。

最后，政府过度依赖土地财政，增加了住房供给成本。2009年土地出让金已经超过1.5万亿元，不少城市土地出让金已经占地方政府财政收入近50%。政府从房地产开发的各个环节（主要是包括土地出让金在内与土地相关的各个环节）提起的税费，占了整个房屋供给价格的50%左右，这必然提高了住房的供给成本，抑制了住房供给水平的提高。

——过度投机的需求市场

我国住房需求水平不断提高从而造成房价飙升的一个重要原因是，大量购房者不是为了自住，而是为了投机，投机性需求所占的比重过大。楼市的空置率是衡量房地产供求关系是否正常的一个极为重要的指标。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。而我国一些一线城市的增量住宅空置率估计甚至高达50%。很多党政干部（包括公务员）和高收入阶层乃至一些中等收入阶层，手中大都拥有两套以上住宅，有的甚至多达几十套。

2009年商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房，投入使用的新增住宅面积约8亿平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就难以统计了。可以肯定的是，我国每年新增城市人口约1400万人，从农村转移到城市的人口至少占60﹪以上，而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着，在城市新增人口中，只有560万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的460万人才是自住商品房的购买者。按照每人30平方米建筑面积估算，他们购买了1.38亿平方米的商品房，再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房，自住房的需求人数约为760万人，他们购买的商品房之和不会超过3亿平方米，与总计6.6亿平方米的商品房销售面积相比，只占不到50﹪。另一半3.6亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中。

当一种商业模式具有如下四个特征：（1）只有特权经销商才能参与经营；（2）原始资源由政府挂牌拍卖给经销商，谁有实力谁才能得到资源；（3）制成品的买卖不受任何限制；（4）制成品是短期内供应弹性很小而民众又不可缺少的必需品，那么，这种商业模式必然为投机商提供作局发酵的极佳条件，并营造出产品价格阶梯式上涨的环境，直至疯狂。历史上不法商人对食盐的垄断、上世纪40年代国民党统治区商贾对粮食的控制，都早已演绎过这种疯狂，而且是在上述前两个特征尚不具备的条件下。当今我国的房地产行业所获得的特权，超过了历史上的任何时期，这样的房地产岂有不疯涨之理？

治本之策

找到了房地产市场乱象的根源，自然也就找到了治本之策，这就是：放开土地市场、扩大自住房源。

——放开土地市场

首先应根据公益性用地和非公益性用地的划分安排我国的土地所有制结构，至少可以对新增城市建设用地试用这一原则。

公益性用地（包括政府机构用地，如中南海，人民大会堂，村委会等）可以实行共有（在城市为国家所有或政府所有，在农村为村民集体所有）；非公益性用地，就应该实行非公有。需要指出的是，即使是出于公益性需要征收农民集体的土地，也要符合法定程序并给予合理的补偿，否则不得实施。

其次，在符合土地规划的前提下，实行同地（指按土地规划确定的同一土地用途，如同属农地或建设用地，或同属宅基地）、同权（指具有同等的占有、使用、和处置，包括转让、出租、抵押）的权利）、同价（指相同用途、相同位置的土地应具有相同的价格，而不能由于所有制不同实行价格歧视）。如果根据公益性和非公益性界定了土地产权，并严格按照土地规划，那么，无论是农村的土地还是城市的土地，无论是农用地还是建设用地，无论是私有的还是公有的（包括国家所有和集体所有），都应该实行同地、同权、同价。农村的集体建设用地（包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话），应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。

城乡土地实行同地、同权、同价，就是要让农民分享工业化和城市化的成果，及由于工业化和城市化所带来的农村土地的增值。

——扩大自住房源

现行的房地产新政之所以治标不治本，是因为大量商品房是当作投资品买卖的，它的价格是按照投资获利来设计的，与大多数自住者的购买力至少相差50﹪。如此高价的商品房，根本就不是大多数人用来住的。把目标设定在降房价上，本身就没有搞清楚要降的是什么房价？作为投资品的房价，有必要动用全部行政手段让它降下来吗？就是降价20%老百姓照样买不起，把投资房的价格降下来根本就没有意义。所以，调控房地产的需求，除了必须将投机性购房限制在合理的范围内，重点是要为大部分居民提供充足的价格低廉的自住房。

其一是由政府大量兴建保障房即廉租房。但对于支付不起现行高房价的70﹪的人群，不可能都通过政府提供的保障房来满足其住房需求。因为中国正处在加速城市化时期，城市每年新增人口对住房的需求，加上城市原居民改善性住房需求和旧房的更新需求，累计超过11亿平方米。政府就是倾所有的土地出让金也保障不起，只能对占人口15﹪左右的低收入者提供保障房。

其二是由市场提供大量廉价自住房。一些房地产开发商认为，房地产市场就是为富人准备的，只要是商品房，价格就低不了，中低收入者不可能买得起！这种观点是完全站不住脚的。

从去年下半年到今年上半年，北京在土地拍卖中出现的几个地王，楼面地价高达每平方米1.7万-2.75万元，照此算来，房价至少应在每平方米2万-3万元以上。这样的价格普通老百姓当然买不起。这似乎也就成了商品房只能卖给富人的理由。但是，在同一地块上，用同样的地王价拿地，完全可以盖出价格下降一半的廉价商品房，只要适当提高规划容积率就可以做到这一点。中信地产拍到的大兴亦庄地块总价52.4亿元，楼面地价之所以达到1.7万元，是因为规划容积率仅为0.79；远洋地产拍到的大望京一号地块总价40.8亿元，楼面地价之所以达到2.75万元，是因为规划容积率仅为0.88；保利地产拍到的大望京4号、5号地块总价50.4亿元，楼面地价之所以达到1.79万元，是因为规划容积率仅为0.93。更匪夷所思的是，还有的地块规划容积率仅为0.6！

按照住建部颁布的《住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》的要求，多层和高层住宅在我国的大部分地区都可以达到3和5以上的容积率，许多已经建成的商品房小区，甚至超过了4和6。而目前已建和大片待建土地的规划容积率竟然连1都不到，就是建别墅区也过于奢侈了。

所以，政府要降低自住房价，一个重要的手段就是将规划容积率成倍提高，并在规划时就确定是不可二次交易的自住房，房价就会应声跌去一半以上。就拿上面所说的地王为例，将容积率由它们平均的0.87提高到3.5，对于中低收入者来说，是完全可以接受的建筑密度，即使地块价格一分钱不减，地王照样是地王，楼面地价也会下降75﹪，分别下降到每平方米只剩4250元-6875元，平均楼价完全可以降到万元以下。

要使市场能够提供大量廉价自住房，需要制定如下相关政策。

其一，将住房规划用地的70%确定为廉价自住商品房用地，对《住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》进行适当修改，适度放松与建筑安全无关的指标，使专门为中低收入者提供的保障房和低档廉价自住房的规划容积率大幅度提高为：多层建筑小区3-4，高层建筑小区4.5-6，这样既可达到节约土地的目的，使同量的土地供应产生出倍增的房源，又满足了中低收入者的需求，这才是可持续发展的城市规划。

其二，廉价自住商品房分A、B两类：A类限定10年内不得交易，可占65%，主要面向首次购房自住的居民；B类限定5年内不得交易，可占5%，主要面向改善性自住房的需求者。在规定的不可交易的期限内，如果房主有特殊原因必须转让，可由房管部门按照原价减去折旧回购，没有盈利空间，再由房管部门将此房按规定出售。

其三，在上述两个条件下，廉价自住商品房由于规划容积率比普通商品房高一倍以上，可使此类房价比普通商品房降低30﹪以上，又由于产权不能进行二次交易，投资和投机者不会进场购买，使此类房价还会下降20﹪，二者合计，其价格比普通商品房可降低50﹪以上。由此可见，只要政策对路，是完全可以使房地产市场大量提供出穷人买得起的廉价商品房的。

其四，由于有了廉价自住商品房的供应，就与大部分居民的需求和购买力相吻合了，大部分城市居民就可以通过商品房市场解决居住问题，就为政府减轻了压力，保障房的数量就可控制在总量的15﹪以下。而由于自住廉价商品房的规划容积率很高，政府出让的土地收入并不会显著减少，政府财政不仅不会吃亏，还能从中受益。

其五，另外15%的住房规划用地，可用于高档商品房（含别墅）或投资（含投机）性商品房建设。由于收入的人群有政府的保障房，绝大部分中低收入者，也能在市场上买到与自己的收入相适应的廉价自住商品房，对于高收入人群和投资者购买高档商品房，就根本不用采取扼杀式限制措施了：他们想买高档房、想异地居住或多地置业又何尝不可？就是搞一些房地产投机，也纯粹是他们自己的事情，政府只须按章收税就是了，根本没有必要进行限制。

用规划来细分市场，使其各归其道，既能为低收入阶层提供基本的住房保障，又能满足大多数中等收入居民的基本居住需求改善居住需求，同时也为高收入群体购买高档商品房、为子女购房、异地购房、投资购房提供了自由交易的市场，一切顺其自然，让每一个居民都能无障碍地实现居住条件和资产持有的升级，房地产行业才能进入良性可持续发展的轨道。